அறிமுகம்
குடியிருப்பு, வணிக அல்லது பிற பயன்பாடுகளுக்காக சொத்துக்களை மேலாண்மை புரியும்போது, அதை மேலும் பயன்படுத்திக் கொள்ளும்போது, இரண்டு பொதுவான ஒப்பந்த ஏற்பாடுகள் பெரும்பாலும் நடைமுறைக்கு வருகின்றன: உரிமங்கள் மற்றும் குத்தகை.

இரண்டு சொற்களும் பெரும்பாலும் சட்ட ஆவணங்கள் மற்றும் சொத்து வாடகை தொடர்பான உரையாடல்களில் தோன்றும். ஆனால் அவை வெவ்வேறு நோக்கங்களுக்கு சேவை செய்கின்றன மற்றும் தனித்துவமான சட்ட தாக்கங்களுடன் வருகின்றன.

எடுத்துக்காட்டாக, திரு. முனியாண்டி, ஒரு சொத்து உரிமையாளர். ஒரு பரபரப்பான வணிக மாவட்டத்தில் ஒரு முக்கிய வணிக இடத்தைக் கொண்டிருக்கிறார் என்று கற்பனை செய்து பாருங்கள். அவரது வேலைப்பளு மிக்க நேரத்தினாலும் மற்றும் சொத்தை மேலாண்மை புரிவதில் நிபுணத்துவம் இல்லாததால், திரு முனியாண்டி தனது சொத்தின் மீதான உரிமையை விட்டுக் கொடுக்காமல் தமது மதிப்புமிக்க சொத்தை வருவாய் ஈட்டும் விதமாக பயன்படுத்துவதற்கான வழிகளைத் தேடுகிறார். அவர் இரண்டு வாய்ப்பான ஏற்பாடுகளை ஆய்வு செய்து வருகிறார்: குத்தகை மற்றும் உரிமம்.

சில நேரங்களில் இரண்டு சட்டமுறைகள் குறித்து மக்கள் குழப்பமடைகிறார்கள். எனவே உரிம ஒப்பந்தத்திற்கும் குத்தகை ஒப்பந்தத்திற்கும் உள்ள வேறுபாடுகளை புரிந்து கொள்ள வேண்டிய கட்டாயம் உள்ளது.

ஒட்டுமொத்தமாக, ஒரு நில உரிமையாளராகவோ, குத்தகைதாரராகவோ அல்லது உரிமம் பெற்றவராகவோ, சொத்து தொடர்பான ஒப்பந்தங்களில் ஈடுபடும் எவருக்கும் இந்த இரண்டு சட்டமுறைகளுக்கும் இடையிலான வேறுபாடு அடிப்படையாக தெரிந்து வைத்துக் கொள்ள வேண்டியது.

இந்தியாவில், குத்தகை மற்றும் உரிமம் என்ற கருத்துக்கள் தனித்துவமான சட்ட கட்டமைப்புகளால் மேலாண்மை செய்யப்படுகிறது. ஒவ்வொன்றும் வெவ்வேறு நோக்கங்களுக்கு சேவை செய்கின்றன மற்றும் சொத்து பயன்பாட்டிற்கு தனித்துவமான தாக்கங்களைக் கொண்டுள்ளன. இந்தக் கட்டுரையில், குத்தகைக்கும் உரிமத்திற்கும் இடையிலான அடிப்படையான வேறுபாடுகளை ஆராய்வோம்.

குத்தகை

இந்தியாவில், குத்தகை நடைமுறை முதன்மையாக சொத்து கொடுக்கல் வாங்கல் நடைமுறையாகும்.  இது 1882 ஆம் ஆண்டு நிறைவேற்றப்பட்ட  Transfer of Property Act, 1882 (TPA) சட்டத்தின் கீழ் வருகிறது.  சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம், 1882 இன் பிரிவு 105, குத்தகை என்று வரையறுக்கிறது. அசையாச் சொத்தின் குத்தகை என்பது அத்தகைய சொத்தை அனுபவிப்பதற்கான உரிமையை, ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு, வெளிப்படையான அல்லது மறைமுகமாக, அல்லது நிலையாக, செலுத்தப்பட்ட அல்லது வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட விலையைக் கருத்தில் கொண்டு, அல்லது பணத்தின் ஒரு பங்கு, பயிர்கள், சேவை அல்லது வேறு எந்த மதிப்புள்ளதும், அவ்வப்போது அல்லது குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில் அதை கவனிப்பவரால் அல்லது மேற்கொள்பவரால் தனது சொத்தை வழங்குபவருக்கு வழங்கப்பட வேண்டும். அவர் அத்தகைய சட்ட திட்டங்களின் அடிப்படையில் பரிமாற்றத்தை ஏற்றுக்கொள்கிறார்.

குத்தகைக்குக் கொடுப்பவர் (lessor), குத்தகைதாரர் (lessee), முன் கட்டணம் (Premium) மற்றும் வாடகை (rent) வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது:

குத்தகைக்குக் கொடுப்பவர் lessor என்றும், குத்தகைக்கு எடுப்பவர் lessee என்றும், ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட ஒப்பந்த முன்பணத்தை Premium என்றும், ஒப்பந்தம் செய்த பின் தொடர்ந்து வழங்கப்பட வேண்டிய பணம், பங்கு, சேவை அல்லது மற்றவற்றை வாடகை என்றும் அழைக்கப்படுகின்றன. சுருக்கமாக, இது ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு சொத்தை குத்தகைதாரருக்கு அவரது தனிப்பட்ட தேவைக்கு வைத்திருக்கும் ஒரு சட்ட ஒப்பந்தமாகும். பொதுவாக வாடகைக்கு ஈடாக, மற்றும் ஒரு குத்தகைதாரருக்கு சொத்தை ஆட்சி செய்து பயன்படுத்தவும் உரிமையை வழங்கும் சட்டப்படியான பிணைக்கும் ஒப்பந்தமாகும்.

உரிமம்

உரிமம் என்ற சொல் 1882 ஆம் ஆண்டின் பயன்பாட்டு உரிமை சட்டம் (Easements Act) பிரிவு 52 இன் கீழ் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது. ஒரு நபர் மற்றொரு நபருக்கு அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையிலான பிற நபர்களுக்கு, உரிமையாளரின் அசையா சொத்தில் அல்லது அதன் மீது செய்ய அல்லது தொடர்ந்து செய்ய உரிமை அளித்தல். அத்தகைய ஒப்பந்த உரிமை இல்லாத நிலையில், சொத்தை ஆட்சி செய்ய துணிவது சட்டத்திற்கு எதிரானது. ஒப்பந்தம் இல்லாமல் மேற்கொள்ளப்படும் அத்தகைய உரிமை சொத்தின் பயன்பாட்டு உரிமை அல்லது வட்டிக்கு ஈடாக இருக்காது. ஒப்பந்தம் மேற்கொள்ளப்பட்டு வழங்கப்படும் உரிமை, உரிமம் என்று அழைக்கப்படுகிறது என்று அந்தச் சட்டம் எடுத்துரைக்கிறது. இது சொத்து உரிமையாளரால் மற்றொரு தரப்பினருக்கு வழங்கப்பட்ட அனுமதி அல்லது ஒப்புதலாகும். இது ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக சொத்தைப் பயன்படுத்த அனுமதிக்கிறது.

குத்தகைக்கும் உரிமத்திற்கும் உள்ள வேறுபாடு என்ன?

இரண்டிற்கும் இடையிலான சில முக்கிய வேறுபாடுகள் பின்வருமாறு எடுத்துரைக்கப்படுகின்றன:

1. உடைமை

குத்தகை: சொத்தின் மீதான தனிப்பட்ட உடைமையை வழங்குகிறது.
உரிமம்: தனிப்பட்ட கட்டுப்பாடு இல்லாமல் சொத்தைப் பயன்படுத்த மட்டுமே அனுமதி அளிக்கிறது.

2. உரிமை வளங்கல்

குத்தகை: இது சொத்தில் சட்டப்படியான உரிமையை உருவாக்குகிறது மற்றும் சொத்து சட்டத்தின் கீழ் உரிமைகளை வழங்குகிறது.
உரிமம்: இது சொத்தில் எந்தவொரு சட்ட உரிமைகளையும் உருவாக்காது.

3. மாற்றத்தக்க மற்றும் வாரிசுரிமை:

குத்தகை: மாற்றத்தக்கது மற்றும் வாரிசுரிமை என இரண்டையும் கொண்டுள்ளது.
உரிமம்: மாற்றத்தக்கது மற்றும் வாரிசுரிமை என இரண்டும் இல்லாதது.

4. திரும்பப்பெறுதல்

குத்தகை: குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட அல்லது நீதிமன்றத்தால் உத்தரவிடப்பட்ட ஒரு பிரிவு இல்லாவிட்டால் அதை குத்தகைக்கு விட்டவரால் திரும்ப பெற முடியாது.
உரிமம்: சொத்தின் உரிமையாளரால் எப்போது வேண்டுமானாலும் ரத்து செய்யப்படலாம் அல்லது திரும்பப் பெற்றுக் கொள்ளலாம்.

5. உரிமை ஊழி:

குத்தகை: நீண்ட ஊழி (கால) மற்றும் நிலையான ஊழி.
உரிமம்: குறுகிய ஊழி மற்றும் தொடர் மாற்றத்திற்கு உட்பட்டது.

6. ஒப்பந்ததாரர்/ ஒப்பந்ததாரர்கள் சொத்து விற்பனை அல்லது மரணம் ஏற்பட்டால்

குத்தகை: பாதிக்கப்படவில்லை, முடிவுக்கு வரவில்லை.  வாரிசுரிமை இருப்பதால் வாரிசுதாரர் மூலம் ஒப்பந்தம் தொடரும்.
உரிமம்: சொத்து மூன்றாம் நபருக்கு விற்கப்பட்டால் அல்லது ஒப்பந்ததாரர்/ ஒப்பந்ததாரர்கள் மரணம் ஏற்பட்டால் அது முடிவுக்கு வருகிறது.

Related Case Laws

    Khalil Ahmed Bashir Ahmed vs. Tufelhussein Samasbhai Sarangpurwala (November 13, 1987)
    Rajbir Kaur vs. M/s. S. Chokosiri and Co. (August 09, 1988)
    Delta International Limited vs. Shyam Sundar Ganeriwalla (April 09, 1999)
    Achintya Kumar Saha vs. Nanee Printers (January 30, 2004)
    Bharat Petroleum Corp. Ltd. v. Chembur Service Station (March 02, 2011)

முடிவுரை

இந்தியாவில் சொத்து கொடுக்கல் வாங்கல் தொடர்பான வழிநடத்துவதற்கு குத்தகைக்கும் உரிமத்திற்கும் இடையிலான வேறுபாடுகளைப் புரிந்துகொள்வது அடிப்படை தேவை. ஒரு குத்தகையானது தனிப்பட்ட உடைமை மற்றும் சொத்தில் சட்டப்பூர்வ ஆர்வத்தை வழங்குகிறது. இது நீண்ட ஊழி ஏற்பாடுகளுக்கு ஏற்றது. இதற்கு மாறாக, எந்தவொரு சட்டப்படியான ஆர்வத்தையும் ஏற்படுத்தாமல், இடை நிலையாக, தனித்தன்மையற்ற பயன்பாட்டிற்கு உரிமம் அனுமதி அளிக்கிறது. நீங்கள் ஒரு நில உரிமையாளர், குத்தகைதாரர், உரிமம் பெறுபவர் அல்லது உரிமம் வழங்குபவர் ஒரு சொத்து ஒப்பந்தத்தில் நுழைகிறீர்களோ இல்லையோ, இந்த வேறுபாடுகள் குறித்த தெளிவு உங்கள் ஏற்பாடு உங்கள் தேவைகள் மற்றும் எதிர்பார்ப்புகளுடன் ஏற்று போவதற்கு இவை உறுதிப்படுத்த உதவும். மேலும் இந்திய சட்டத் தரவுகளுடன் இந்த விளக்கம் இணங்குகிறது.